가계 주택담보대출

가계 주택담보대출은 개인이 주택을 담보로 주택 구입자금, 생활자금 등 개인 목적으로 사용하는
대출을 말합니다.
사업자등록증을 소유한 개인사업자가 해당 사업을 영위하기 위한 목적이 아닌 개인 목적으로 사용되는
대출은 가계 주택담보대출에 해당됩니다.

소득자료 객관성 확보 적용예시

지방 거주 농업인 A씨는 과거 4인기준 최저생계비(연2천만원수준)를 활용하여 10년 만기 1억원까지
주택담보대출을 받을 수 있었으나,

앞으로는 같은 금액으로 신규대출을 받고자 하는 경우 소득금액증명원(국세청) 등 객관적 소득자료 제출이 필요.
다만, 농·축·임·어민의 경우 농촌진흥청 및 통계청 발표 자료 등을 이용하여 추정한 소득도 인정소득으로 활용 가능
(집단대출 중 중도금·이주비 대출과 3천만원 이하의 소액대출은 별도의 상환재원 등이 확인한 경우에 한하여 제한적으로 최저생계비 활용 가능)

LTV란 담보가치(주택가격) 대비 대출비율

* LTV = [신청 주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 + 최우선변제소액임차보증금] /
   담보가치(주택가격)
* 예시) 서울 아파트 가격 6억, 대출신청금액 2억원, 선순위 설정금액 없음, 소유자 거주,
   최우선변제소액임차보증금 3천2백만원인 경우
  [2억원 + 0 + 0 + 3천2백만원] / 6억 = 38.7%

DTI란 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 부채의 연간 이자액을 합산하여 연소득으로 나눈 비율

* DTI = [신청 주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채(현금서비스 포함)의 연간이자상환액] / 연소득
* 예시) 대출신청금액 2억원(3년거치 17년 원리금균등분할상환, 대출이율 2.9%),
  신용대출 2천만원, 현금서비스 50만원, 기타부채이자율 4.41%, 연소득 4천만원
  [14,915,955 + 904,050] / 40,000,000 = 39.6%

분할상환 관행 정착 적용예시 1

A씨는 '17년 3월 2억원짜리 주택구입을 위해 만기 3년의 일시상환 방식으로 1억원(금리 3%)의 주택담보대출을 희망

조합 및 금고는 비거치식 부분분할상환을 선택하면 3년간 매년 1억원의 1/30 이상(대출기간 3년의 경우 1천만원)을 분할상환한 후 잔여 원금 9천만원을 일시상환해야 하고

대출기간 종료 후 만기연장을 하는 경우에도 매년 최초 대출금(1억원) 1/30 이상을 분할상환해야 함을 안내

이 경우 3년간 만기일시상환에 비해 총 40만원 이자절감을 받을 수 있음을 설명하여 비거치식 부분분할상환 방식을 권유

→ A씨는 비거치식 부분분할상환 방식으로 주택담보대출을 선택
    (다만, 예외사항에 해당하면 일시상환 대출도 가능)

분할상환 관행 정착 적용예시 2

신혼인 B부부는 아파트를 구입하고자 1억원을 만기 3년의 부분분할상환방식으로 대출을 받고자 하였으나 이사 초기비용(취·등록세, 인테리어, 이사비용 등)이 다소 부담되어 거치기간을 문의

조합 및 금고는 B부부에 대해 비거치식 부분분할상환 방식의 대출이라 하더라도 1년 이내에서 거치기간 설정이 가능하며 이 경우 3년간 상환금액(대출기간 3년의 경우 1천만원)을 잔여 대출 기간 동안 분할상환해야 함을 안내

→ B부부는 조합 및 금고가 안내한대로 1년 이내에서 거치기간이 있는 부분분할상환 방식으로 대출을
    받아 아파트를 구입

분할상환 관행 정착 적용예시 3

'17년 3월 이후 만기 2년, 일시상환 방식으로 2억원 대출을 받아 아파트를 구입한 C씨가 '19년 3월 만기도래시 연장을 요청

조합 및 금고는 C씨에게 금번 가이드라인 도입에 따라 일시상환 방식은 최초 약정이후 3년을 초과하지 못하므로
'19년 3월에는 1년에 한하여 만기연장이 가능함을 안내

→ C씨는 '20년 3월 이후에는 조합 및 금고에서 부분분할 또는 분할상환 방식으로 취급

분할상환 관행 정착 적용예시 4

소득증빙이 어려운 D씨는 보유하고 있는 주택으로 생활자금 및 의료비 등에 사용하고자 3천만원의 일시상환방식 대출을 받을 수 있는지 문의

→ 조합 및 금고는 소득증빙이 어려운 D씨에게 3천만원 이하의 소액대출에 대해서는 최저생계비를
    통한 소득입증이 가능하며, 불가피한 생활자금의 경우 조합 및 금고의 전결권자 승인을 거쳐 거치식
    이나 일시상환 방식으로 대출을 받을 수 있음을 안내

LTV 및 DTI 간편 산출 계산기

주의사항

본 간편 산출 계산기는 고객님의 이해를 돕기 위해 제작된 것으로 많은 조건(임차보증금, 주택담보대출 금리, 기타부채 대출
금리 등)을 임의로 가정하여 대략적으로 계산하여 실제 정확한 수치를 넣었을 경우, 그 값이 달라질 수 있습니다.

정확한 상담을 위해 거래하시는 은행 콜센터 또는 가까운 영업점으로 문의하시기 바랍니다.

입력내용

계산하기

산출결과

산출결과 적용하기

Q&A 1. 적용대상 대출 및 시행시기는?

금번 가이드라인은 조합 및 금고가 주택을 담보로 하여 신규로 취급하는 가계^* 주택담보대출이 대상임
*자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용 배제

또한, 은행권과 마찬가지로 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 가이드라인이 적용되며, 중도금·이주비대출은
적용대상에서 제외

한편, 금번 가이드라인은 전국 모든 조합과 금고에서 시행할 예정이나 조합과 금고의 규모가 다양하고
소형조합의 경우 추가적인 준비기간이 필요한 점을 감안하여

우선, ‘16년말 기준 자산규모 1천억원 이상 조합과 금고 먼저 ’17.3.13.부터 시행하고, 1천억원 미만은 ‘17.6.1.부터 시행 예정

잔금대출에 대한 사항은 ’17.1.1. 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 신규 대출부터 적용

Q&A 2. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?

증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있음

금번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을
정확히 파악하려는 취지

원칙적으로 객관성 있는 ^①증빙소득을 우선적으로 확인하고
- 증빙소득 자료가 없는 경우라도 ^②인정소득이나 ^③신고소득 자료를 활용하여 충분히 대출을 받을 수 있음

※ 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 ^①집단 이주비·중도금 대출이나 ^②3천만원 이하의 소액 대출로 제한

Q&A 3. 인정소득 중 농·어민 등에 대한 소득추정 방법은?

(농업·임업인) 농지원부 등을 통해 대출신청자가 해당업에 종사하는 지를 확인^* 하고
* 확인서류 : 농지원부, 축산업등록증(가축사육신고확인서), 농업경영체 등록확인서, 산림경영계획서(임업인만 해당) 중 하나

농업인인 경우「농축산물 소득자료집(농촌진흥청)」, 임업인은「임산물소득자료집(한국임업진흥원)」에서 제시한 경작면적당(1ha, 10a) 소득자료 등을 활용하여 소득을 추정

(어업인) 어업허가증 등을 통해 어업에 종사하는 지를 확인^*하고 위판실적 등을 활용하여 매출액^**을
산출한 후「어가경제주요지표(통계청)」의 어업소득율(3년평균)을 적용하여 소득을 추정

* 확인서류 : 어업허가증, 어업면허증, 어업신고필증, 마을어업의 경우 행사계약시 어촌계장의 자필서명 있는 확인서 중 하나

** 매출액자료 : 국세청 부가가치세면세사업자수입금액증명(업태·종목이 어업인 경우만 적용), 회원수협에서 발급한 위판실적 증명서 중 하나

Q&A 4. 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?

가이드라인 시행으로 고객이 추가로 제출해야 하는 서류가 있는 것은 아님

신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약^*이 있을 수 있으므로
*한편, 조합과 금고는 비거치식 분할상환대출 대상에 해당하더라도 고객부담 최소화를 위해 다양한 예외를 적용할 예정

소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리함

Q&A 5. 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?

금번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없음

다만, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3천만원 이하로 제한됨

Q&A 6. 주택 구입시 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?

앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 부분분할상환방식(거치기간 1년 이내)으로
대출 취급이 가능

다만, 대출기간이 3년 미만인 경우 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출^*이 가능하므로 상환능력 등을 고려하여 상환방법을 선택할 수 있음

※ 일시상환 대출을 선택한 경우 만기연장을 포함한 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없으므로 신중하게 선택할 필요

아울러, 은행권과 마찬가지로 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있으므로

예외적용 대상인지 여부에 대하여 사전에 거래 조합 및 금고를 통해 확인할 필요가 있음

Q&A 7. 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?

비거치식 분할상환 대출이라 하더라도

대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 감안, 1년 이내의 거치기간 설정이 가능함

다만, 거치기간 동안 분할상환하지 못한 원금은 나머지 대출기간 동안 전부 상환하여야 함

Q&A 8. 부분분할상환 적용대상 중 일시상환 대출(3년미만)을
              연장할 경우 계속 일시상환 방식으로 취급할 수 있는지?

3년 미만 대출에 대해서 만기연장을 동일조건으로 계속 허용할 경우

분할상환 적용을 회피하기 위해 만기 3년 미만으로 운영할 소지가 있음
→ 만기 연장 횟수에 관계 없이 만기연장 기간이 최대 3년을 초과하지 않도록 제한

Q&A 9. '17.1.1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한
              잔금대출의 소득증빙방법과 상환방식은?

'17.1.1. 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 가이드라인이 적용되므로,

정확한 채무상환능력을 평가하기 위하여 소득증빙자료 객관성 확보를 위한 증빙소득 자료 제출이 원칙이며, 제출이 곤란한 경우에 한하여 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있음

다만, 일반 주택담보대출과 같이 실직 등의 사유로 소득자료 제출이 곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고
3천만원 이하 소액대출에 대하여 최저생계비를 소득으로 사용할 수 있음

아울러, '17.1.1. 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 원칙적으로 비거치식 분할상환
(거치기간 1년 이내)으로 취급하여야 함

다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 등 예외사항에 해당하는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식으로 취급이 가능함

Q&A 10. 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?

주택가격 대비 대출규모가 큰 고부담대출(LTV 60%초과) 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 부분분할
상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있음

물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 전결권자의 승인 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있음

한편, ’17.1.1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대해 집단 이주비·중도금대출을 받는 경우에는

향후 잔금대출 전환 시 소득증빙 자료를 제출*해야 하며, 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출을 받아야함

* 일반 주택담보대출과 같이, 실직 등의 사유로 소득자료 제출이 곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고 3천만원 이하 소액대출에 대하여 최저생계비
    사용가능

이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로

주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모,
상환방식 등을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요

당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의